Продажа квартиры, которую вернули по ипотечному кредиту

11.01.2018 Недвижимость  Нет комментариев

Продажа залоговой квартиры.

В средствах массовой информации все чаще появляются сообщения о продаже квартир должников ипотечного кредитования. Как информативного характера, в виде перечня жилья с его характеристиками и стартовой ценой на него. Так и в виде скандальной и даже криминальной хроники. Описываются случаи наглого поведения судебных приставов, различные махинации на биржах и аукционах.

Реализация квартир в залоге пока не приобрела в России масштабный характер. И хотя действующее законодательство регламентирует порядок отчуждения и последующей реализации, нет сложившейся практики этого процесса. Так как же на самом деле происходит этот процесс?

Кто продает?

Опытные риэлторы и специалисты отмечают, что банки, как правило, не всегда пытаются довести дело до суда.

Во-первых, это очень длительный и громоздкий процесс. От факта подачи дела в суд до полной компенсации ущерба банка и возмещения кредитных средств может пройти до двух лет. Необходимо создавать собственные дополнительные службы, которые должны заниматься этим. Усилий штатных юристов тут уже не достаточно.

Во-вторых, дальновидные и опытные банки заранее заложили в договорах ипотеки условие внесудебного возмещения путем продажи залогового имущества.

Юридический казус ситуации заключается в том, что заложенная по ипотеке квартира, как бы, никому и не принадлежит. До конца и на правах собственности. Поэтому, чтобы расплатиться с банком, заемщик не имеет права самостоятельно ее продать. Здесь защищены интересы банка. С другой стороны, даже по решению суда, банк не может распоряжаться этим жильем и имуществом. Право собственности на него не принадлежит и банку. Даже после продажи такой квартиры банк еще не скоро получит средства на погашение кредита и возмещение убытков.

Судебные приставы и биржи недвижимости, которые имеют право на реализацию залогового жилья, ни каким образом не заинтересованы в ускорении и эффективной работе этого процесса. У них нет никакой заинтересованности. Судебные приставы получают зарплату от государства, а биржи продают это жилье по строго фиксированным ценам. Исключительно трата времени на реализацию неправомочных процедур.

На каких условиях происходит продажа недвижимости?

Обычно, в качестве основы при расчете начальной цены аукциона устанавливают сумму остаточной задолженности по кредитным договорам. Бывают случаи, когда сумма дисконта доходит до 50%. Иногда, на особо востребованное жилье назначается «ликвидная» цена. Та, за которую данная недвижимость будет продана мгновенно. При этом банк быстро получит компенсацию, а заработают хитрые дельцы от рынка недвижимости.

Еще один нюанс. Если по стартовой цене с первых торгов объект недвижимости не был реализован, или в торгах принимал участие только один претендент, то данная квартира автоматически снимается с аукциона. Через две недели она будет выставлена вновь, но уже на 15% дешевле. После второго «сбоя» она будет переоценена другим независимым оценщиком.

Вариантов много, и все они явно не в пользу пострадавших сторон. В этом случае не выигрывает банк, он не получает компенсацию. В проигрыше и уже пострадавший заемщик. В случае, если средств от реализации квартиры под залогом не хватит на покрытие кредита и расходов банка, разница может быть обращена на иное имущество должника.

Новые «игры» на рынке объектов недвижимости.

Торговые процедуры с объектами недвижимости постоянно привлекали к себе людей не чистых на руку. Редко этому способствовало несовершенство закона, а иногда наоборот, очень жесткие требования, которые существовали на рынке недвижимости. Сегодня популярны ситуации реализации залоговой квартиры заемщиком самому себе. То есть, по предварительному сговору с банком (или работниками банка) создается прецедент несвоевременного погашения кредита, квартира отчуждается и выставляется на продажу через аукцион. Через подставных лиц, предварительно максимально понизив стоимость, квартира покупается самим заемщиком. В процессе занижения стоимости участвуют все заинтересованные стороны. Кредиторы, оценщики, организаторы аукционов и страховые компании. В результате банк формально возвращает себе кредитные средства, а заемщик с дисконтом получает свое же жилье обратно. В масштабах станы, на сегодняшний момент суммарная задолженность по ипотечному кредитованию превысила 25 миллиардов рублей и постоянно растет. Новое поле деятельности для аферистов и черных маклеров, как видим достаточно обширное. Как, кстати, и для правоохранительных органов и прокуратуры.

Напишите ответ

Вы можете использовать HTML тэги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>